Ceny bytov na Slovensku pokračujú v raste, nie však všade rovnakým tempom. Menšie a staršie byty zdražujú výraznejšie. Novšie trojizbové, po ktorých siahajú najmä rodiny, začínajú zaostávať. Záujem o ne nezmizol, problémom je cena a hranica, po ktorú ešte domácnosti dokážu zájsť. Situáciu komplikuje drahšie financovanie aj neistota spojená s vojnou na Blízkom východe.

Konflikt vzdialený tisíce kilometrov zasahuje aj slovenský realitný trh. Nie priamo, ale cez ceny energií, infláciu a úrokové sadzby. Európska centrálna banka v júni zvýšila svoje kľúčové sadzby o štvrť percentuálneho bodu. Výslovne pritom uviedla, že vojna na Blízkom východe vytvára inflačné tlaky. V júli už sadzby nezvýšila, no upozornila, že plný inflačný dosah energetického šoku sa ešte nemusel prejaviť.

Pre slovenské domácnosti je podstatný výsledok. Úvery na bývanie nezlacňujú tak, ako sa ešte začiatkom roka očakávalo, zatiaľ čo ceny nehnuteľností pokračujú v raste. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR stúpli ceny bytov v krajských mestách v júni medzimesačne o 0,8 percenta. Hodnota barometra dosiahla 3 465 eur za štvorcový meter. Medziročne sú byty drahšie o 11,1 percenta a za prvý polrok 2026 ceny vzrástli o 5,4 percenta.

Trojizbové byty už narážajú na možnosti rodín

Za spoločným priemerom sa skrývajú výrazné rozdiely. Najpomalšie za posledné dva roky rástli ceny novších trojizbových bytov. Zdraželi o 17,9 percenta, zatiaľ čo staršie dvojizbové si pripísali viac ako 30 percent. Staršie trojizbové zdraželi o vyše 28 percent a novšie dvojizbové o 26,5 percenta.

Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický vidí dôvod najmä vo finančných možnostiach kupujúcich. „Ľudia o novšie trojizbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity.“

Najlepšie to vidieť v Bratislave. Priemerný novší trojizbový byt s rozlohou 75 štvorcových metrov stojí takmer 360-tisíc eur, starší byt rovnakej veľkosti približne 295-tisíc. Pri 80-percentnej hypotéke potrebuje kupujúci na novší byt o 12 930 eur viac vlastných peňazí. Pri 30-ročnom úvere s úrokom 3,6 percenta vychádza mesačná splátka novšieho bytu na 1 308 eur, pri staršom na 1 073 eur. Rozdiel 235 eur mesačne už dokáže poriadne zasiahnuť rodinný rozpočet.

Problémom nie je iba samotná cena bytu. Rozhoduje aj to, koľko ľudia zarábajú. Generálny riaditeľ RE/MAX Česko a Slovensko Jan Hrubý upozorňuje, že „dostupnosť bývania v Bratislave alebo Košiciach je v súčasnosti pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy.“ Priemerná hrubá mesačná mzda na Slovensku bola v roku 2024 približne 1 524 eur. V Rakúsku sa pohybovala okolo 3 800 eur a v Nemecku nad hranicou 4-tisíc eur.

Časť slovenských rodín preto mení plány. Namiesto novšieho bytu hľadá starší alebo sa obzerá za bývaním mimo veľkých miest. Tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec upozorňuje, že okruh záujemcov o novšie trojizbové byty je užší. Menej časté sú preto aj licitácie, pri ktorých kupujúci navzájom zvyšujú ponúkanú cenu.

Ceny bytov v Bratislave rastú rýchlejšie ako nájomné

Spomaľovanie vidieť aj na sekundárnom trhu v hlavnom meste. Priemerná cena bytov z druhej ruky dosiahla v druhom štvrťroku 4 410,41 eura za štvorcový meter. Medziročne vzrástla približne o deväť percent. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku ceny stúpli iba o 1,4 percenta, čo bolo najpomalšie tempo za posledný rok.

Priemerná cena staršieho bratislavského bytu dosiahla 290 702 eur, medián bol 259-tisíc eur. Nájomné pritom za kúpnymi cenami zaostáva. Za posledné dva roky zdraželi staršie byty približne o 24 percent, nájomné o desať percent. Priemerný nájom vrátane energií dosiahol 17,73 eura za štvorcový meter. Dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa prenajíma približne za 875 až 922 eur mesačne vrátane energií.

Vysoké ceny však nepodporuje iba dopyt. Slovensko má problém aj s ponukou. V prvom štvrťroku 2026 sa dokončilo iba 2 210 bytov, čo bol najslabší výsledok za prvý štvrťrok od roku 2000. Počty dokončených bytov boli zároveň o viac ako 40 percent nižšie ako desaťročný priemer rovnakého obdobia. Slabá výstavba tak pomáha držať ceny vysoko aj v čase, keď časť kupujúcich už musí zo svojich predstáv ustupovať.

Najrýchlejšie už nerastie Bratislava

Zaujímavý posun nastáva aj v regiónoch. Podľa zatiaľ poslednej zverejnenej štvrťročnej analýzy Národnej banky Slovenska vzrástli ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 oproti predchádzajúcemu kvartálu o 3,4 percenta. Medziročne boli vyššie o 11,3 percenta a priemerná cena dosiahla 3 005 eur za štvorcový meter.

Rast pritom ťahali byty, zatiaľ čo ceny rodinných domov klesli. Najvýraznejšie zdražovali nehnuteľnosti v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Bratislava tak zostáva najdrahším trhom, no už automaticky neplatí, že práve v hlavnom meste rastú ceny najrýchlejšie.

Hypotéky dostali nečakanú brzdu

Ešte začiatkom roka vyzerala situácia pre dlžníkov priaznivejšie. Po období vysokých úrokov sa počítalo s postupným zlacňovaním úverov. Vývoj na Blízkom východe však priniesol nový inflačný tlak. ECB v júni zvýšila depozitnú sadzbu z 2 na 2,25 percenta. V júli ju ponechala bez zmeny a ďalší postup podmienila vývojom ekonomických dát.

Pre kupujúceho je dnešná kombinácia nepríjemná. Byty zostávajú drahé, úvery nezlacňujú podľa skorších očakávaní a domácnosti zároveň zápasia s rastúcimi životnými nákladmi. K tomu sa pridáva slabší hospodársky rast a ďalšie konsolidačné opatrenia.

To však ešte neznamená, že realitná bublina musí prasknúť. Súčasné tempo rastu je stále ďaleko od realitného ošiaľu spred niekoľkých rokov. Od augusta 2021 do augusta 2022 vzrástol Realitný barometer za jediný rok až o 32,7 percenta. Dnes proti sebe stoja dve sily. Na jednej strane slabá výstavba a stále silný záujem o bývanie, na druhej vysoké ceny, drahšie peniaze a limity rodinných rozpočtov.

Najlepšie je tento stret vidieť práve pri novších trojizbových bytoch. Developeri ich zo svojich projektov vynechávať nechcú. Predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros pripomína, že „kvalitný rezidenčný projekt potrebuje vyváženú skladbu bytov.“

Pre rodiny však bude dôležitejšia iná otázka. Nie koľko trojizbových bytov developeri postavia, ale koľko rodín si ich bude môcť kúpiť.

Bývanie nie je iba investícia ani číslo v realitnom barometri. Je to miesto, kde ľudia zakladajú rodiny, vychovávajú deti a chcú zostať dlhšie než do konca najbližšej nájomnej zmluvy. Ak sa bežný trojizbový byt stane dostupným iba domácnostiam s výrazne nadpriemerným príjmom, nebude to už iba problém realitného trhu.

Milí čitatelia,

veríme, že pravda má byť pre všetkých – nie zamknutá za platobné brány, prémiové zóny či platený obsah.

Fungujeme bez oligarchov, bez tlaku politických strán a záujmových skupín.

Ak si vážite našu prácu, prosím, podporte nás.

💳 Príspevok môžete poslať na účet: IBAN: SK91 0200 0000 0043 7373 6457 (do poznámky stačí uviesť „dar“)

Ďakujeme, že ste s nami. Vďaka vám môžeme zostať slobodní. ❤️