Slovensko

Zmena v dani z nehnuteľností. Kto zaplatí viac a koho sa novela vôbec nedotkne

Autor: Jaroslav Cucak
Publikované: 24. 7. 2026 05:09
Čas čítania: 1 min citania
Komentáre: 0 komentárov
Komentáre: Načítavajú sa

Štát pripravuje zmenu dane z nehnuteľností. Ministerstvo financií pod vedením Ladislava Kamenického predložilo novelu zákona o miestnych daniach, ktorá ruší doterajší strop na takzvaný príplatok za podlažie pri nebytových stavbách. O jeho výške by po novom rozhodovali samotné obce. Novela má nadobudnúť účinnosť od 1. novembra 2026, jej definitívnu podobu však ešte musí schváliť parlament.

Zmena sa týka jednej zo zložiek dane z nehnuteľností. Dopadne výlučne na viacpodlažné nebytové stavby – administratívne budovy, výrobné haly, logistické centrá, sklady, obchodné objekty či rekreačné zariadenia. Rodinných domov ani bytových domov sa navrhovaná úprava netýka.

Dnes platí jednoduché pravidlo. Za každé ďalšie podlažie nad rámec prvého nadzemného podlažia sa k dani pripočítava príplatok, ktorého maximálnu výšku zákon stanovuje na 0,33 eura za meter štvorcový. Práve tento limit má pri nebytových stavbách zmiznúť.

Ministerstvo financií tvrdí, že cieľom zmeny je posilniť právomoci samospráv.

„Navrhnutým legislatívnym opatrením sa podstatne rozširuje kompetencia samosprávy pri určovaní sumy príplatku za podlažie,“ uviedol rezort financií pre agentúru TASR.

Podľa ministerstva prišla iniciatíva priamo od miest a obcí, ktoré o väčšiu voľnosť pri nastavovaní miestnych daní žiadali opakovane, najmä počas výjazdových rokovaní vlády v regiónoch.

Kto môže zaplatiť viac?

Ak obce využijú nové právomoci, zmena sa môže dotknúť najmä vlastníkov administratívnych budov, hotelov, obchodných centier, kancelárskych komplexov, výrobných hál, logistických parkov či veľkých skladových objektov. Práve pri stavbách s viacerými podlažiami totiž príplatok tvorí významnú časť výslednej dane z nehnuteľností.

Naopak, majitelia rodinných domov ani bytových domov by zmenu pocítiť nemali. Návrh zákona ponecháva pri stavbách na bývanie doterajší maximálny príplatok 0,33 eura za meter štvorcový.

Kde je háčik?

Hoci ministerstvo navrhuje zrušiť zákonný strop, neznamená to, že obce dostanú neobmedzené právomoci.

Príplatok určený vo všeobecne záväznom nariadení nebude môcť prekročiť sadzbu dane zo stavieb na bývanie, ktorú má konkrétna obec schválenú pre rodinné domy a byty. Obce si zároveň budú môcť výšku príplatku nastaviť rozdielne podľa katastrálneho územia aj druhu stavby.

V praxi to znamená, že administratívna budova v centre mesta môže mať inú sadzbu ako výrobná hala na okraji alebo rekreačný objekt mimo zastavaného územia.

Zvýši sa daň automaticky?

Nie.

Samotná novela ešte automaticky neznamená vyššie dane. Každá obec bude musieť najskôr rozhodnúť, či nové možnosti vôbec využije a následne ich premietne do svojho všeobecne záväzného nariadenia.

Ministerstvo zároveň upozorňuje, že dnešný maximálny príplatok využíva len malá časť slovenských samospráv. Väčšina obcí ho má nastavený nižšie alebo ho neuplatňuje vôbec. Aj preto rezort odmieta tvrdenia, že novela prinesie plošné zvýšenie dane.

To zároveň znamená, že medzi jednotlivými mestami a obcami môžu vzniknúť výraznejšie rozdiely. Kým jedna samospráva môže ponechať súčasné sadzby bez zmien, iná môže nové právomoci využiť naplno. Pre firmy vlastniace nehnuteľnosti vo viacerých mestách sa tak môže lokalita stať ešte dôležitejším faktorom pri plánovaní nákladov.

Prečo chce štát meniť pravidlá?

Ministerstvo financií argumentuje, že dnešný systém zvýhodňuje vysoké budovy. Čím viac podlaží stavba má, tým nižšia je jej efektívna daň po prepočte na meter štvorcový podlahovej plochy. Rezort preto považuje súčasný model za menej spravodlivý voči nižším stavbám.

Samosprávy zároveň dlhodobo upozorňujú na rast svojich výdavkov. Vyššie ceny energií, opravy ciest, údržba verejných priestranstiev či investície do škôl a verejných služieb zvyšujú tlak na obecné rozpočty. Väčšia voľnosť pri nastavovaní miestnych daní by im podľa ministerstva mohla pomôcť lepšie reagovať na potreby jednotlivých regiónov.

Nie je to prvý pokus

Podobný návrh sa objavil už pred tromi rokmi počas pôsobenia úradníckej vlády Ľudovíta Ódora. Ministerstvo financií vtedy viedol Michal Horváth, ktorý argumentoval spravodlivejším zdaňovaním podľa skutočnej podlahovej plochy budov. Návrh sa však po parlamentných voľbách zastavil a do praxe sa nedostal.

Súčasné vedenie rezortu sa k tejto myšlienke vracia.

V hre sú stovky miliónov eur

Daň z nehnuteľností patrí medzi najvýznamnejšie príjmy slovenských miest a obcí. Ročne sa na nej vyberie viac ako 600 miliónov eur. Približne 400 miliónov eur tvorí daň zo stavieb, viac ako 100 miliónov eur prinášajú dane z pozemkov a približne 55 až 57 miliónov eur dane z bytov a nebytových priestorov.

Ministerstvo zatiaľ nevie odhadnúť, o koľko by sa mohli príjmy samospráv po prijatí novely zvýšiť. Dôvodom je, že štát nemá k dispozícii komplexné údaje o podlažnosti všetkých stavieb na Slovensku.

Novela sa momentálne nachádza v medzirezortnom pripomienkovom konaní. Jej konečnú podobu ešte môže zmeniť vláda aj poslanci parlamentu.

Čo sa teda zmení v skratke?

Týka sa len nebytových viacpodlažných stavieb – administratívnych budov, výrobných hál, skladov, logistických centier či rekreačných objektov.
Rodinné domy a bytové domy zostávajú bez zmeny. Maximálny príplatok za podlažie pri stavbách na bývanie sa nemení.
O výške príplatku budú rozhodovať obce. Každá samospráva si bude môcť určiť vlastné pravidlá vo všeobecne záväznom nariadení.
Vyššia daň nebude automatická. Ak obec svoje nariadenie nezmení, vlastníci nehnuteľností nezaplatia viac.
V jednotlivých mestách môžu vzniknúť rozdiely. Niektoré samosprávy môžu ponechať dnešné sadzby, iné môžu nové možnosti využiť na zvýšenie príjmov do obecného rozpočtu.
Novela zatiaľ nie je schválená. Momentálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní a ešte ju čaká rokovanie vlády aj parlamentu.

Hoci ministerstvo zdôrazňuje, že nejde o plošné zvyšovanie daní, výsledok bude závisieť od rozhodnutí jednotlivých samospráv. Majitelia viacpodlažných nebytových budov preto budú musieť pozornejšie sledovať nielen schvaľovanie novely v parlamente, ale aj pripravované všeobecne záväzné nariadenia vo svojich mestách a obciach. Práve tie napokon rozhodnú o tom, či sa ich daňová povinnosť v budúcnosti zmení.