Domy zo 70. a 80. rokov sa vracajú do hry. Prečo ich dnes kupujú ľudia a kedy sa rekonštrukcia môže oplatiť viac než novostavba?
Ak si vážite našu prácu, môžete nás podporiť dobrovoľným finančným príspevkom.
IBAN
SK9102000000004373736457
Domy zo 70. a 80. rokov, ktoré kedysi nepatrili medzi vyhľadávané nehnuteľnosti, dnes dostávajú druhú šancu. Kupujúci často nekupujú len samotnú stavbu, ale najmä pozemok, lokalitu a existujúce siete. Rekonštrukcia pritom nemusí byť lacná. Rozhodujúci je stav domu a najmä to, čo sa ukáže po odkrytí jeho konštrukcie.
Po vojne sa slovenské dediny začali meniť. Projektantov aj stavebných firiem bolo málo a mnohé rodiny si preto stavali domy svojpomocne. Potrebovali jednoduché riešenie, ktoré sa dalo postaviť podľa typového projektu. Koncom 50. rokov sa v časopisoch objavovali návody na domy v tvare kocky. Prvé mali jedno podlažie a rovnú strechu. Neskôr pribudlo poschodie, balkón či rôzne prístavby. Kocka sa postupne stala jedným zo symbolov rodinného bývania svojej doby.
Dnes sa na tieto domy pozerá inak. Nie preto, že by zrazu prestarlo ich technické vybavenie. Zaujímavými ich robí najmä to, čo k nim patrí – pozemok a lokalita. Kým dom možno prerobiť, dobrý stavebný pozemok v existujúcej zástavbe sa vytvára podstatne ťažšie.
Príkladom je dom vo vinohradníckej oblasti pri Pezinku. Rodina si vybrala kocku z 80. rokov postavenú vo svahu. Rozhodujúci nebol iba samotný dom. Dôležitú úlohu zohral veľký pozemok, zabehnutá lokalita a výhľad na svätojurské kopce.
„Pri starých domoch je výhoda, že kupujete dom s pozemkom, v existujúcej zabývanej stabilizovanej štruktúre, často s fungujúcim verejným priestorom – čo je dnes nemalá hodnota,“ uviedla architektka Jana Benková z ateliéru Benko&Benkova.
Realitný maklér Ján Hamorský podľa pôvodného zdroja uvádza, že pozemok môže tvoriť 60 až 80 percent celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Pri atraktívnych lokalitách v okolí Bratislavy môže byť práve pozemok dôvodom, prečo má zmysel zachovať aj starú stavbu.
Aktuálny vývoj trhu zároveň ukazuje, že ceny bývania zostávajú vysoko. Národná banka Slovenska uvádza, že v druhom štvrťroku 2026 dosiahla priemerná cena nehnuteľností na bývanie 3 041 eur za štvorcový meter. Ceny medzištvrťročne vzrástli o 1,2 percenta, hoci pri domoch je situácia slabšia. V prvom štvrťroku ich priemerná cena klesla na 2 118 eur za štvorcový meter, medziročne však zostala vyššia o 4,3 percenta.
To je dôležitý rozdiel. Trh s domami nerastie rovnakým tempom ako trh s bytmi. Pri staršom dome preto nemožno automaticky predpokladať, že každé euro vložené do rekonštrukcie sa vráti v jeho predajnej cene.
Pôvodná stavba má jednu zásadnú výhodu. Investor nezačína úplne od nuly. Ak sú zdravé základy, nosné steny a stropy, veľká časť konštrukcie môže zostať zachovaná. Výhodou môžu byť aj existujúce prípojky vody, elektriny či kanalizácie.
Cena rekonštrukcie však závisí od toho, čo všetko sa má meniť. Orientačné slovenské odhady pre rok 2026 hovoria pri komplexnej rekonštrukcii približne o 600 až 1 200 eurách za štvorcový meter. Pri zásadnej zmene dispozície alebo náročnejších stavebných zásahoch môže byť suma ešte vyššia. Pri dome s rozlohou 100 štvorcových metrov to znamená približne 60- až 120-tisíc eur. Ide o orientačné trhové rozpätie, nie o cenovú ponuku pre konkrétnu stavbu.
Pri starom dome preto treba počítať aj s rezervou. Po odkrytí podláh, strechy alebo rozvodov sa môžu objaviť problémy, ktoré pri bežnej obhliadke nevidno. Rozpočet bez rezervy je pri takejto rekonštrukcii skôr želanie než plán.
„Ekonomika priamo úmerne závisí od očakávaní, za mňa rekonštrukcia dáva zmysel skoro vždy. Treba si vyhodnotiť stav domu, rozpočet a prispôsobiť tomu vnímanie,“ vysvetlila Benková.
Problémom môže byť aj samotné búranie. Odvoz odpadu, demontáž konštrukcií či asanácia niečo stoja. Podľa Hamorského môže demolácia vyjsť na 15 až 30-tisíc eur.
Pri kúpe starej kocky by preto nemal byť prvým odborníkom dizajnér interiéru, ale statik a stavebný odborník. Zaujímať treba najmä stav základov, nosných stien, stropov, krovu a prípadnú vlhkosť. Dôležité je aj preverenie starých rozvodov elektriny, vody a vykurovania.
Pozornosť si zaslúži tiež dispozícia. Ak sú vnútorné priečky nenosné a dom má dostatočnú svetlú výšku, jeho premenu môže výrazne uľahčiť samotná konštrukcia. Ak sú však zásadné problémy v nosných častiach, rekonštrukcia sa môže zmeniť na veľmi drahú prestavbu.
Pri dome pri Pezinku architekti zvolili opačný postup. Zachovali základnú konštrukciu a zasahovali tam, kde to bolo potrebné. Vymenili okná, zateplili fasádu a odstránili nepotrebné priečky. Tmavé priestory sa tým otvorili a presvetlili.
V interiéri využili aj priesvitnú priečku a posuvné dvere do spálne. Zachovali pritom časť pôvodných prvkov. Cieľom nebolo vymazať históriu domu, ale prispôsobiť ho dnešnému bývaniu.
Ani pri dôkladnej príprave sa však nedá všetko predvídať. „Akokoľvek sa pripravíme sondážou, je normálne, že nás stavba prekvapí a rozpočet je nabúraný. Podobne to bolo aj s týmto domom. Upustili sme od zásahov do strechy, využili sme existujúce prieduchy komína, schody. Zásahy v prízemí sa zredukovali na minimum,“ uviedla Benková.
Hamorský používa jednoduché pravidlo. Náklady na rekonštrukciu by podľa neho nemali prekročiť približne 70 percent ceny porovnateľnej novostavby. Nie je to zákon ani univerzálna hranica. Je to praktická pomôcka pri rozhodovaní.
Ak je dom suchý, staticky v poriadku a umožňuje upraviť dispozíciu bez zásadných zásahov do nosnej konštrukcie, rekonštrukcia môže dávať zmysel aj pri vyššej investícii. Rozhoduje pritom aj lokalita. Dom na drahom pozemku v dobrej obci je úplne iný prípad než rovnaká kocka na mieste, kde je o nehnuteľnosti slabý záujem.
Ak však treba riešiť vážnu statiku, výraznú vlhkosť, celý krov alebo stropy, účet môže rýchlo narásť. Pri nákladoch na úrovni 75 až 80 percent ceny nového domu už podľa Hamorského rekonštrukcia prestáva byť ekonomicky zaujímavá.
Majiteľ by navyše nemal počítať s jednoduchou rovnicou: investujem 100-tisíc eur a dom bude automaticky o 100-tisíc drahší. Rekonštrukcia zvyšuje hodnotu najmä vtedy, keď odstráni technické nedostatky a zároveň zlepší použiteľnosť domu.
„Architektonicky zvládnutá a hĺbková rekonštrukcia kocky dokáže na trhu konkurovať novostavbám a v prémiových lokalitách predávať za porovnateľnú cenu za m²,“ uviedol Hamorský.
Najväčší význam má preto investovať do technickej stránky domu. Kúrenie, chladenie, tienenie, zateplenie, okná a nové rozvody dokážu starú stavbu posunúť výrazne ďalej. A často za menšie peniaze než kompletné zbúranie a výstavba od základov.
Pri starej kocke teda nejde iba o cenu rekonštrukcie. Kupujúci získava pozemok, lokalitu, existujúce siete a stavbu, ktorá môže mať napriek svojmu veku zdravý základ.
Ak je konštrukcia v poriadku, nemusí byť dôvod starý dom automaticky poslať pod bager. Niekedy je rozumnejšie odstrániť jeho nedostatky než celú stavbu. Nový dom totiž môžete postaviť. Nový pozemok v dobrej lokalite však už kúpiť nemusíte vedieť.
Vallovi robí kvalitnú hru s číslami. V ako stave je Hlavné mesto?
Bývalý ftubalový reprezentant hovorí aj o potrebe mladých talentov v tomto športovom odvetví, pričom postup do Ligy majstrov víta.
Ostrý komentár o slovenskej politike, Robertovi Ficovi, Michalovi Šimečkovi, médiách a politických útokoch, ktoré prekračujú hranice bežnej kritiky.
„Čím horšie pre Fica a pre Slovensko, tým lepšie pre nás,“ zamudroval Miško.
Kde by mal podľa neho štát hľadať úspory a prečo hovorí o miliardách eur?
Petr Pavel tvrdí, že Česko má priveľa nemocníc. Jeho predstava vyvolala ostrú kritiku. Zazneli slová o asociálovi aj tankoch.
Toto je najnešťastnejší vek človeka. Vedci určili, kedy životná spokojnosť klesá na minimum
Najnovšie články z partnerského portálu somzdediny.sk
Z domova
30. 7. 2026
Komentáre
31. 10. 2025
Video
6. 10. 2025
Komentáre
22. 9. 2025
Zatiaľ žiadne komentáre. Buďte prvý, kto sa zapojí do diskusie.