Vysnívaný apartmán pri mori alebo investičný byt v zahraničí môže priniesť nielen radosť, ale aj nečakané povinnosti voči daňovým úradom. Slovenskí rezidenti totiž zdaňujú svoje celosvetové príjmy a zahraničná nehnuteľnosť ich od tejto povinnosti automaticky neoslobodzuje. Daňové poradkyne upozorňujú, že práve neznalosť pravidiel patrí medzi najdrahšie chyby.

Chorvátsko, Balaton, Rakúsko či Dubaj už dávno nie sú len destináciami na dovolenku. Čoraz viac Slovákov si tam kupuje apartmány alebo investičné byty. Väčšina záujemcov pritom rieši najmä cenu, financovanie či právny stav nehnuteľnosti. Na dane si spomenú až vtedy, keď príde prvá výzva z úradu.

„Slovenskí daňoví rezidenti by mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza," upozornila daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov (SKDP) Dagmar Bednáriková.

Chorvátsky apartmán? Chyba prichádza pri prvom prenájme

Typickým príkladom je Slovák, ktorý si kúpi apartmán v Chorvátsku. Najskôr ho využíva pre seba a rodinu, neskôr ho počas letnej sezóny začne prenajímať turistom.

A práve v tejto chvíli robí veľa majiteľov prvú chybu. Domnievajú sa, že keď príjem vznikol v Chorvátsku, slovenský daňový úrad sa ich už netýka.

„Primárne právo na zdanenie príjmov súvisiacich s nehnuteľnosťami má štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza," vysvetlila Bednáriková.

Majiteľ sa preto musí riadiť miestnymi pravidlami, zaregistrovať sa na tamojšom daňovom úrade a podať daňové priznanie.

Tým však povinnosti nekončia. Príjem zo zahraničného prenájmu je potrebné uviesť aj v slovenskom daňovom priznaní. Dvojitému zdaneniu sa následne predchádza spôsobom, ktorý určuje príslušná medzinárodná zmluva.

Rovnaké pravidlo aj pri Balatone či v Rakúsku

Nejde iba o Chorvátsko. Rovnaké otázky riešia aj vlastníci bytov pri Balatone, horských apartmánov v Rakúsku alebo nehnuteľností v Česku.

Základné pravidlo je podobné. Daňové povinnosti vznikajú predovšetkým v štáte, kde nehnuteľnosť stojí. To však automaticky neznamená, že slovenský rezident už doma nič riešiť nemusí.

Špecifickým prípadom je Dubaj. Fyzické osoby tam vo všeobecnosti neplatia daň z príjmov z prenájmu ani z predaja nehnuteľností. Ani to však neznamená, že slovenský vlastník môže na domáce daňové povinnosti zabudnúť. O tom, ako sa príjem posúdi, rozhodujú konkrétne okolnosti prípadu, slovenské daňové predpisy aj ustanovenia zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.

Tieto omyly sa opakujú najčastejšie

Daňové poradkyne upozorňujú, že väčšina problémov vzniká z rovnakých dôvodov.

Mnohí vlastníci sú presvedčení, že zaplatením dane v zahraničí majú všetko vybavené. Ďalší si myslia, že daňové pravidlá fungujú vo všetkých krajinách podobne.

„V praxi je každý prípad potrebné posúdiť individuálne," zdôraznila Bednáriková. Rozhoduje nielen krajina, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj spôsob jej využívania, daňová rezidencia vlastníka či konkrétna medzinárodná zmluva.

Predaj po piatich rokoch môže priniesť úľavu

Iné pravidlá platia aj pri predaji.

Ak vlastník zahraničnú nehnuteľnosť predá po viac ako piatich rokoch vlastníctva a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku, príjem môže byť na Slovensku od dane oslobodený.

Ani v takom prípade však netreba zabúdať na miestne predpisy. V krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza, môžu vzniknúť ďalšie registračné povinnosti, dane alebo poplatky.

Na podanie priznania je viac času

Daňovníci, ktorí dosiahli príjmy zo zahraničia – napríklad z Rakúska, Nemecka, Švajčiarska či Spojeného kráľovstva – môžu požiadať o odklad podania daňového priznania až o šesť mesiacov.

V takom prípade sa termín posúva do 30. septembra 2026.

Nejde len o vysnívaný apartmán

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí väčšina ľudí porovnáva cenu, polohu či výhľad z terasy. Menej pozornosti venuje tomu, čo príde po podpise zmluvy. Práve daňové povinnosti však dokážu rozhodnúť o tom, či sa dobrá investícia skutočne oplatí. Niekoľko hodín konzultácie s odborníkom pred kúpou môže ušetriť stovky či dokonca tisíce eur a vyhnúť sa zbytočným sporom s daňovými úradmi doma aj v zahraničí.

Milí čitatelia,

veríme, že pravda má byť pre všetkých – nie zamknutá za platobné brány, prémiové zóny či platený obsah.

Fungujeme bez oligarchov, bez tlaku politických strán a záujmových skupín.

Ak si vážite našu prácu, prosím, podporte nás.

💳 Príspevok môžete poslať na účet: IBAN: SK91 0200 0000 0043 7373 6457 (do poznámky stačí uviesť „dar“)

Ďakujeme, že ste s nami. Vďaka vám môžeme zostať slobodní. ❤️